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北京商辦地產進入存量時代
近日，好租、中國建築運營管理商學院、36氪聯合發佈的《2017上半年北京商辦市場存量及客戶畫像報告》顯示，2017年上半年，北京受到CBD等區域高單價寫字樓新增供應面積的影響，平均租賃價格略微上漲瞭3%。
而作為中國第三產業增加值占比最高的城市，北京2017年上半年延續瞭去年經濟發展的良好勢頭，各類生產性服務業蓬勃發展，金融、科技、服務等行業持續出現新的公司，他們的需求，也成為瞭辦公與商業地產市場發展的重要驅動力。
盡管需求旺盛，但不可否認的是北京商辦地產市場已經進入存量時代。數據報告顯示，北京市依然是全國商辦地產供應面積最大的城市，2017年上半年寫字樓平均每月可供租賃的面積達1388萬平方米。同時受換租周期及上半年集中供應的影響，北京市商辦地產整體去化率有所減低，月均去化率約為18%。
好租創始人兼CEO曲先洋指出，從去年下半年開始，北京市場已經比較明顯的體現出存量時代的特征。雖然陸續還有在途在建的項目入市供應，但可以預期在4年至5年之後，純新增的項目將大大減少，取而代之的將是通過對舊項目的升級改造，盤活舊有項目和非市場化的項目，以此來滿足企業在品質和數量方面的需求。
《報告》還顯示，大量新項目及存量改造項目的不斷入市，正改變著北京現有寫字樓市場的格局。目前北京的意向客戶對於CBD國貿、望京、中關村和上地四大核心商圈及其周邊區域最為關註，但同時已開始呈現客戶由核心商圈流向新興商圈的趨勢，亦莊、科技園區、總部基地等新興商圈的意向客戶增速不斷加快。
與傳統核心商圈普遍關註中等面積不同，北京新興商圈的意向客戶在需求面積上有著明顯的分化，多在100平方米以下或500平方米以上。“造成這一現象的原因源自意向客戶公司的規模差異，新興商圈的意向客戶多為初創型公司或已經形成規模的大公司，發展程度的不同也造成瞭對於面積的差異化需求。”有業內人士中稱。
曲先洋也表示，出於成本考慮，核心商圈已出現瞭大公司整合和搬遷的現象，而位於新興區域的項目租金較低，建築標準更高，可選擇的餘地也大，從而吸引瞭大面積租賃交易。
值得註意的是，在新興商圈，客戶的身份多為公司高管甚至是CEO。“作為好租的CEO，我很能理解為什麼會有那麼多高管親自去現場看房，”曲先洋表示，一方面作為公司運營成本最大的支出項目之一，辦公室選址關乎公司的未來發展，另一方面也體現瞭在現在這個時代，員工的辦公體驗在公司高管心中占據越來越重要的位置。
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